杭州市统计局的数据显示，2024 年末杭州常住人口有 1262.4 万人，比上年多了 10.2 万，其中 30 岁以下的外来人口占了新增人口的 62%，这些人大多是想买房的刚需。可 2025 年 8 月杭州新房成交均价到了 4.2 万 /㎡，这个价格远超刚需的购买力。郊区的楼盘为了吸引购房者，推出了首付分期的政策，最长能分 2 年，可即便这样，到访量还是跌了 35%。

二手房市场更能反映真实情况，2025 年 8 月，幸福里上显示杭州二手房挂牌均价是 29703 元 / 平，比 7 月跌了 0.48%，但杭州市住保房管局的官方数据里，二手房成交均价只有 28156 元 / 平，比挂牌价低了 947 元 / 平，而且环比还跌了 1.12%。临安区的跌幅更大，成交均价跌了 1.2%，萧山区也跌了 0.43%，未来科技城那些次新房从 5 万 /㎡跌到 4.2 万 /㎡的情况，也不是个例。

更有意思的是，有些楼盘还在玩 “文字游戏”，比如滨江奥体板块有个项目，2025 年 5 月开盘的时候推了 200 套房源，到月底只卖了 120 套，去化率 60%，可宣传里却写着 “开盘热销”，还偷偷搞首付分期、老带新返佣 2 万元的活动。一边是开发商在核心区高价拿地，喊着要卖 12 万 /㎡；一边是二手房悄悄降价，新房靠隐性促销吸引客户，到底哪个才是杭州楼市的真实样子？

2025 年 3 月 28 日，杭州西湖区蒋村单元一块地的拍卖结果刷爆了不少人的朋友圈 —— 建发房产花了大价钱，以 8.8 万元 /㎡的楼面价、115.39% 的溢价率把这块地拿下。可就在同一时期，3 到 4 月之间，余杭区未来科技城那些 2023 年才交付的次新房，有业主悄悄把挂牌价从 5 万 /㎡降到了 4.2 万 /㎡。同样是杭州，一边是开发商抢地抢得火热，一边是业主降价卖房，这楼市怎么就分成了两个样呢？

再看土地市场的整体情况，2025 年上半年杭州十个区卖住宅用地的钱就有 1160.1 亿元，这个数可不低。要知道 2024 年一整年杭州卖住宅用地才 1169 亿元，而且去年上半年只卖了 582 亿元，这么算下来，2025 年上半年比去年同期差不多翻了一倍，土地市场的热度确实涨得明显。但热度只集中在核心区，像 3 月滨江区核心的水电新村地块，楼面价拍到了 7.74 万 /㎡；6 月钱江世纪城那块地，浙江金帝房地产集团有限公司抢了 98 轮，最后花 55.78 亿元拿下，楼面价 5.45 万 /㎡，每一次举牌都在刷新板块的价格纪录。

可郊区的地块就惨多了，6 月 24 日那天，东湖新城的低密地块和钱塘区江海之城的宅地，都是以底价成交的，根本没人抢；到了 7 月，萧山区和富阳区甚至一块地都没卖出去。为啥开发商对杭州的土地态度差这么多？核心区再贵也抢，郊区再便宜也没人要，难道就不怕核心区的地拿贵了会亏吗？

其实还真有 “面粉比面包贵” 的风险。2024 年 10 月之前，杭州还有土地限价政策，就拿滨江区核心板块来说，当时新房备案价最高只能到 5.5 万 /㎡。可现在水电新村地块楼面价都 7.74 万 /㎡了，有人算过账，这块地以后要卖到 12 万 /㎡才能赚钱；钱江世纪城那块 5.45 万 /㎡楼面价的地，售价也得破 8 万才有的赚。但现在杭州千万级豪宅的去化情况并不好，所谓的去化周期，就是按最近 6 个月的平均去化速度算，现在得卖 22 个月才能卖完，主城区改善型楼盘的去化率也比去年同期降了 18%。

开发商难道看不到这些风险吗？金帝房产 2024 年的净利润率都跌破 3% 了，还敢花 55 亿拿地；滨江集团上半年拿的 16 块地，80% 都在主城区。这里面其实有个关键因素 —— 资金成本不一样。中国指数研究院的数据显示，2025 年上半年杭州土拍里，央国企拿地占了 62%，他们的平均融资成本比民企低 2.3 个百分点，而头部房企（按行业 TOP20 算）的平均融资成本已经升到 6.8% 了。

这就导致民企很难和央国企竞争，像天阳地产那样的民企，以 50.89% 的溢价率抢下丁桥地块，看着像是不理性，其实也是没办法。所谓的溢价率，就是（成交价减去起始价）除以起始价再乘以 100%，天阳地产之所以愿意出高价，是想通过抬高地块估值来当抵押物，好从银行拿到贷款，拿地对他们来说更像是融资的手段，而不是单纯的投资。

杭州市统计局的数据显示，2024 年末杭州常住人口有 1262.4 万人，比上年多了 10.2 万，其中 30 岁以下的外来人口占了新增人口的 62%，这些人大多是想买房的刚需。可 2025 年 8 月杭州新房成交均价到了 4.2 万 /㎡，这个价格远超刚需的购买力。郊区的楼盘为了吸引购房者，推出了首付分期的政策，最长能分 2 年，可即便这样，到访量还是跌了 35%。

有人说现在的杭州像 2018 年的深圳，当年深圳核心区也是地王频出，没人想到三年后会出现 “万人打新” 和 “二手房停贷” 同时存在的情况。还有人拿燕郊举例，2017 年燕郊房价冲到 4 万 /㎡，2019 到 2020 年就跌到 2 万 /㎡以下，很多人被套牢。现在杭州核心区房价预期都到 12-15 万 /㎡了，可二手房一直在跌，豪宅卖得也慢，会不会重蹈燕郊的覆辙？

其实关键还是看支撑力，杭州的产业能级是比燕郊和当年的深圳不一样，2024 年杭州 GDP 总量、高新技术产业产值占比、人均可支配收入这些数据都在涨，常住人口也在增加。但问题是，高房价已经把大部分刚需挤出市场了，等核心区那些高价地建成房子，谁来买呢？是继续靠高收入人群接盘，还是赌政策会有新的调整？

现在的杭州楼市，有人觉得是城市价值重新被认可，有人觉得是资本炒起来的泡沫。或许就像一位资深地产人说的，当开发商拿地不看市盈率，只看规划 PPT 的时候，风险就已经很高了。你觉得，8.8 万 /㎡的楼面价，最后会让杭州房价冲上 15 万，还是会让杭州变成下一个燕郊？

#民生聚光灯#

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